Valor

LA NATURALEZA Y PROPOSITOS DE LA VALUACION.

EL VALOR DE LA PROPIEDAD RAIZ ES CREADO, MANTENIDO, MODIFICADO O DESTRUIDO POR LA INTERACCION DE 4 GRANDES INFLUENCIAS QUE MOTIVAN LAS ACTIVIDADES DE LOS SERES HUMANOS.  ESTAS SON; LOS IDEALES Y ESTANDARES SOCIALES, LOS AJUSTES Y CAMBIOS ECONOMICOS, LAS LEYES POLITICAS O GUBERNAMENTALES, Y LAS FUERZAS FISICAS O NATURALES; Y DICHAS INFLUENCIAS CREAN EL PATRON DE LAS VARIABLES PARA VALORES DE LOS BIENES INMUEBLES. CADA INFLUENCIA ES DINAMICA. COMBINADAS, SON LA ESCENCIA DE CAUSA Y EFECTO, ENTRELAZADAS SE CONVIERTEN EN UNA BASTA Y SIEMPRE CAMBIANTE ACCION QUE RODEA E INFLUENCIA A TODO BIEN RAIZ.

INFLUENCIAS QUE CREAN VALOR.

EL CARÁCTER COMPLEJO Y MULTIFACETICO DE CADA UNA DE LAS GRANDES INFLUENCIAS ES DIFICILMENTE COMPRENDIDO. EL ESTUDIO DE ALGUNOS DE LOS FACTORES LOCALIZADOS EN LAS INFLUENCIAS DEMUESTRAN QUE SON MULTITUDINARIOS Y SE ENCUENTRAN SIEMPRE CAMBIANTES. ALGUNAS DE LAS INFLUENCIAS SOCIALES SON:

1.- EL CRECIMIENTO O DECRECIMIENTO POBLACIONAL.
2.- CAMBIOS EN LA DENSIDAD POBLACIONAL.
3.- CAMBIOS EN LA COMPOSICION NUMERICA DE LAS FAMILIAS.
4.- LA DISTRIBUCION GEOGRAFICA DEL NIVEL SOCIAL.
5.- ACTITUDES HACIA LAS ACTIVIDADES EDUCACIONALES Y SOCIALES.
6.- ACTITUDES HACIA LOS CAMBIOS ARQUITECTONICOS DE DISEÑO Y UTILIDAD.
7.- OTROS FACTORES QUE SE DERIVAN DE LOS DESEOS E INSTINTOS DE LA SOCIEDAD.

LAS FUERZAS ECONOMICAS QUE INCLUYEN LOS RECURSOS Y ESFUERZOS DEL HOMBRE PARA LOGRAR SUS IDEALES SOCIALES, ESTAN INTEGRADOS DE FACTORES TALES COMO:

1.- LOS RECURSOS NATURALES; SU CANTIDAD, CALIDAD, LOCALIZACION Y SU GRADO DE USO.
2.- TENDENCIAS COMERCIALES E INDUSTRIALES.
3.- TENDENCIAS DE LOS EMPLEOS Y NIVELES DE SALARIOS.
4.- DISPONIBILIDAD DE DINERO Y CREDITOS.
5.- NIVELES DE PRECIOS, TASAS DE INTERESES Y CARGAS DE IMPUESTOS.
6.- TODOS LOS FACTORES QUE INFIEREN DIRECTA O INDIRECTAMENTE SOBRE EL PODER DE COMPRA.

LAS LEYES DE GOBIERNO CREADAS POR LA INFLUENCIA POLITICA INCLUYEN:

1.- LEYES DE ZONIFICACION.
2.- REGLAMENTOS DE CONSTRUCCION.
3.- REGLAMENTOS DE POLICIA Y TRANSITO Y DEPARTAMENTO DE BOMBEROS.
4.- CONTROL DE RENTAS, POSICIONES DE LA DEFENSA NACIONAL, PRIORIDADES, CONTROL Y DESTINO DE CREDITOS.
5.- PRESTAMOS HIPOTECARIOS DEL GOBIERNO.
6.- POLITICA MONETARIA QUE AFECTE EL LIBRE USO DE LA PROPIEDAD RAIZ.

LAS INFLUENCIAS FISICAS PUEDEN SER NATURALES O HUMANAS, Y PUEDEN INCLUIR:

   1.- CLIMA Y TOPOGRAFIA.
   2.- FERTILIDAD DE LA TIERRA.
   3.- RECURSOS MINERALES.
4.- FACTORES COMUNITARIOS COMO EL TRANSPORTE, ESCUELAS, TEMPLOS, PARQUES Y AREAS DE RECREO.
5.- CONTROL DE INUNDACIONES Y CONSERVACION DEL SUELO.


CADA UNA DE  ESTAS INFLUENCIAS, SOCIALES, ECONOMICAS, POLITICAS Y  FISICAS AFECTAN  EL COSTO, PRECIO Y VALOR DE LOS BIENES RAICES. ESTAS 4 INFLUENCIAS CON LOS FACTORES QUE LAS INTEGRAN, CONSTITUYEN EL MATERIAL CRUDO Y BASICO PARA ELABORAR UN AVALUO.


DEFINICION DE UN AVALUO.

CUALQUIER DECISION CONCERNIENTE AL VALOR DE UN BIEN INMUEBLE DEBERA APOYARSE EN UN AVALUO. UN AVALUO ES UNA ESTIMACION. ES UNA OPINION. PODRA SER O NO, CERTERA. LA CERTEZA DEL AVALUO DEPENDERA DE LA EXPERIENCIA E INTEGRIDAD DEL VALUADOR Y DE LA DESTREZA CON QUE INTERPRETE Y PROCESE LOS DATOS. SU VALIDEZ ESTARA INFLUENCIADA POR LA ACCESIBILIDAD  DE DATOS PERTINENTES.

EL AVALUO O ESTIMACION PUEDE SER TRANSMITIDO ORALMENTE O POR ESCRITO. NORMALMENTE SE ACOSTUMBRA ESCRIBIRLO ANOTANDO UNA ESTIMACION DEL VALOR DE UNA ADECUADAMENTE DESCRITA PROPIEDAD, EN UNA FECHA ESPECIFICADA; Y SE APOYA EN LA PRESENTACION Y ANALISIS DE DATOS PERTINENTES.

CUALQUIER PERSONA EN ALGUNA OCASIÓN, TENDRA NECESIDAD DE SOLICITAR  UN AVALUO DE UN BIEN RAIZ. EL INTERES EN EL VALOR DE LAS PROPIEDADES RAIZ, NO ESTA LIMITADO UNICAMENTE A LA RIQUEZA. TODOS UTILIZAMOS LOS BIENES RAICES Y DEBEMOS PAGAR SU USO. CUALQUIER DECISION QUE CONCIERNA UN PAGO, INVOLUCRA UNA RESPUESTA SOBRE EL VALOR; Y UNA DECISION INTELIGENTE SOBRE VALOR, DEBERA FUNDAMENTARSE SOBRE ALGUNA CLASE DE AVALUO.

LA NECESIDAD DE VALORIZAR ES UNIVERSAL; Y ESTA NECESIDAD PUEDE SER SEPARADA LOGICAMENTE EN 3 NIVELES DE ACTIVIDADES.

PRIMER NIVEL, ACTIVIDAD VALUATORIA.

EL PUBLICO EN GENERAL ESTA COMPRENDIDO EN ESTE PRIMER NIVEL.

ESTAN LAS PERSONAS QUE UTILIZAN LOS BIENES RAICES, LOS QUE POSEEN BIENES RAICES, Y LOS QUE INVIERTEN EN ELLOS, MAS ALLA DE SUS NECESIDADES INDIVIDUALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES. LOS MIEMBROS DE CADA GRUPO DEBERAN HACER  DECISIONES ACERCA DE PRECIOS DE VENTA, OFERTAS DE VENTA, HIPOTECAS, PRESTAMOS, PROGRAMA DE SEGUROS Y PROYECTOS DE URBANIZACION. DEBERAN DECIDIR EN  PROYECTOS DE REMODELACION, REHABILITACION O MODERNIZACION Y EN OTRAS ACCIONES QUE INVOLUCRA RESPONSABILIDADES Y GRANDES SUMAS DE DINERO.
CUANDO UNA PERSONA, SE ENFRENTA A ALGUNO DE ESTOS PROBLEMAS, PUEDE HACER SU PROPIA DECISION O PUEDE ACUDIR A UN VALUADOR PROFESIONAL PARA RECIBIR ASISTENCIA. DE CUALQUIER MANERA, LA DECISION NO PODRA EFECTUARSE SIN UN AVALUO. ESE AVALUO, SERA TAN EFICAZ COMO LO SEA LA EXPERIENCIA Y LA INTEGRIDAD DEL QUE LO ELABORE.

NINGUN INDIVIDUO, NACE COMPRENDIENDO LOS FACTORES QUE CREAN Y TIENE INFLUENCIA SOBRE LOS VALORES DE LOS BIENES RAICES, NI SE ESPERA QUE TODOS COMPRENDAN LOS PROCEDIMIENTOS VALUATORIOS (MUCHAS PERSONAS IGNORAN QUE EXISTEN PROCEDIMIENTOS VALUATORIOS ). MUY A MENUDO LAS PERSONAS CONFIAN EN SU PROPIO JUICIO Y COMETEN ERRORES MUY COSTOSOS, POR EJEMPLO:

1.- UN COMPRADOR PAGA EN EXCESO EL VALOR DE UNA PROPIEDAD.
2.- UN VENDEDOR ACEPTA UNA CANTIDAD MENOR POR UNA PROPIEDAD.
3.- UNA PERSONA QUE RENTA SU CASA, FIRMA UN CONTRATO QUE LESIONA SUS INTERESES.
4.- UN INQUILINO ACEPTA UN CONTRATO DE RENTA QUE SUS INGRESOS NO PODRAN CUBRIR.
5.- INDIVIDUOS O GRUPOS QUE EMPRENDEN PROYECTOS DE REHABILITACION Y MODERNIZACION SIN ASESORIA

ESTOS HECHOS, PUEDEN ACARREAR GRAVES PERDIDAS. AL CARECER AVALUOS FUNDAMENTADOS.
EN ESTE PRIMER NIVEL DE ACTIVIDAD VALUATORIA, NO TODOS NECESITAN ENTENDER Y UTILIZAR LAS TECNICAS DE VALUACION; PERO TODOS DEBEN ESTAR ENTERADOS  DE LO QUE CONSTITUYE UN AVALUO ADECUADO. SIN ESTE CONOCIMIENTO, LA VALIDEZ DE LOS SERVICIOS DE VALUADORES PROFESIONALES NO PODRA SER APRECIADA.
LA NECESIDAD DE OBTENER AVALUOS PROFESIONALES, ES MUCHO MAYOR DE LA QUE GENERALMENTE SUPONE EL PUBLICO.

SEGUNDO NIVEL DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.

ESTE SEGUNDO NIVEL, ESTA INTEGRADO POR PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL RAMO DE BIENES RAICES, COMO VENDEDORES, CORREDORES, INVERSIONISTAS, CONSTRUCTORES, FRACCIONADORES, ADMINISTRADORES DE PROPIEDADES, PRESTAMISTAS, ASI COMO LOS QUE INTERVIENEN EN IMPUESTOS PREDIALES, PROCEDIMIENTOS DE DERECHO DE VIA Y OTRAS FUNCIONES GUBERNAMENTALES. AUN CUANDO ESTAS PERSONAS, NORMALMENTE NO SEAN VALUADORES PROFESIONALES, LABORAN CON PROBLEMAS QUE INVOLUCRAN LA PROPIEDAD RAIZ.
CON FRECUENCIA, EL PUBLICO LES PIDE SU OPINION RESPECTO A VALORES DE BIENES INMUEBLES. ES CORRECTO QUE ELLOS EXTERNEN SU OPINION DE VALORES, PERO UNICAMENTE HASTA EL LIMITE DE SUS CONOCIMIENTOS.
SIN EMBARGO, ELLOS DEBEN ESTAR CONCIENTES DE SUS LIMITACIONES Y DEBEN RECONOCER AQUELLAS SITUACIONES EN LAS CUALES, NO ESTAN CALIFICADOS PARA ACTUAR. CUANDO EL PROBLEMA LO ADVIERTA, ELLOS DEBERAN RECOMENDAR LOS SERVICIOS DE UN VALUADOR PROFESIONAL.

TERCER NIVEL DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA.

EL TERCER NIVEL, DE ACTIVIDAD VALUATORIA, ESTA CONSTITUIDO POR VALUADORES PROFESIONALES.  LOS MIEMBROS DE ESTE GRUPO PUEDEN DEDICAR SU TIEMPO EXCLUSIVAMENTE A TAREAS DE VALUACION O PUEDEN INFLUIR TRABAJOS DE CORRETAJE, CONSTRUCCION Y OTROS RELACIONADOS CON LA VALUACION. EN TODO CASO, SON MUY IMPORTANTES Y COMPETENTES EN CONOCIMIENTOS, DESTREZA E INTEGRIDAD, Y SON IDENTIFICADOS POR UNA DESIGNACION PROFESIONAL O ESTAN BIEN CALIFICADOS PARA SER RECONOCIDOS COMO PROFESIONALES. LA NECESIDAD DE OBTENER LOS SERVICIOS DE VALUACION  A NIVEL PROFESIONAL ES RECONOCIDA POR LOS BANCOS, COMPAÑIAS DE FINANZAS, ASOCIACIONES DE AHORROS Y PRESTAMOS, COMPAÑIAS DE SEGUROS, AGENCIAS DE GOBIERNO, UNIVERSIDADES Y OTRAS INSTITUCIONES RESPONSABLES DE INVERSIONES Y FONDOS, COMPAÑIAS DE SERVICIOS, NEGOCIACIONES COMERCIALES Y OTRAS MUCHAS INSTITUCIONES Y PERSONAS QUE DEBAN HACER SUS DECISIONES BASANDOSE EN ESTIMACIONES DE VALOR DE LOS BIENES RAICES. ES RAZONABLE PENSAR QUE ESTA DEMANDA DE SERVICIOS DE VALUADORES PROFESIONALES AUMENTARA Y SE INTENSIFICARA. LOS CIUDADANOS SE ESTAN ENTERANDO DE LA CONVENIENCIA DE SOLICITAR AVALUOS PROFESIONALES.
LAS COMPAÑIAS Y LAS INSTITUCIONES PRIVADAS QUE TIENEN PROBLEMAS RELATIVOS A BIENES INMUEBLES, MUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO ESTAN INCREMENTANDO SU DEMANDA A SOLICITAR AVALUOS PROFESIONALES. 

EL GOBIERNO HA RECONOCIDO LA VALIDEZ Y PROFESIONALIDAD DE LOS VALUADORES Y LES SOLICITA SUS SERVICIOS CON MAYOR FRECUENCIA.

PROPOSITO DEL AVALUO DE BIENES INMUEBLES.

EL PROPOSITO FUNDAMENTAL DE UN AVALUO ES PARA DETERMINAR VALOR. EL VALOR NORMALMENTE BUSCADO ES EL VALOR DE MERCADO. SIN EMBARGO, EXISTEN OTROS TIPOS DE VALOR QUE DEPENDEN DEL USO O DESTINO POR EL CUAL, EL CLIENTE REQUIERE EL AVALUO. UN AVALUO TAMBIEN OTORGA UNA BASE DE AUTORIDAD PARA ESTABLECER UNA DECISION.  

LA NECESIDAD DE SOLICITAR UN AVALUO PUEDE SURGIR DE MUCHAS SITUACIONES, POR EJEMPLO:

1.- RELATIVO A TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD.
A) PARA AYUDAR A DECIDIR A PROBABLES COMPRADORES SOBRE PRECIOS DE OFERTAS
B) PARA AYUDAR A DECIDIR A PROBABLES VENDEDORES SOBRE PRECIOS ACEPTABLES DE VENTA.
C) PARA ESTABLECER BASES JUSTAS EN EL INTERCAMBIO DE BIENES RAICES
D) PARA ESTABLECER BASES JUSTAS EN REORGANIZACION O FUSIONES DE PROPIEDADES MULTIPLES.


   2.- RELATIVO AL FINANCIAMIENTO Y CREDITO.
A) PARA DETERMINAR LA GARANTIA ESCENCIAL OFRECIDA EN PRESTAMO O HIPOTECA
B) PARA DOTAR A UN INVERSIONISTA CON UNA BASE FIRME, PARA TOMAR DECISIONES EN LA OPCION DE ADQUIRIR BIENES RAICES O COMPRAR BONOS, CEDULAS, ETC.
C). PARA ESTABLECER BASES EN LAS DECISIONES CORRESPONDIENTES A REASEGUROS O AVALUOS DE PRESTAMOS SOBRE BIENES RAICES.

   3.- PARA DETERMINAR LA JUSTA. INDEMNIZACION EN AFECTACIONES.
A) PARA ESTIMAR EL VALOR COMO UN TODO; O SEA ANTES DE AFECTACION.
B) PARA ESTIMAR EL VALOR DESPUES DE AFECTACIONES.
C) PARA DETERMINAR VALORES DE LA FRACCION AFECTADA Y DAÑOS PERJUICIOS A LA FRACCION REMANENTE.

 
  4.- PARA EL ESTABLECIMIENTO DE BASES PARA PAGOS DE IMPUESTOS.
A) PARA DEFINIR LOS BIENES DEPRECIABLES DE UNA PROPIEDAD, COMO LA EDIFICACION, Y  LOS BIENES NO DEPRECIABLES, COMO EL TERRENO, Y PARA ESTIMAR LA TASA DE DEPRECIACION APLICABLE.
B) PARA DETERMINAR IMPUESTOS DE REGALIAS, HERENCIAS, ETC. OTROS FINES PUDIERAN SOLICITAR OTROS VALORES Y NO EL DE MERCADO.

1.- VALOR ASEGURABLE, PARA SATISFACER LOS REQUERIMIENTOS DEL ASEGURADO, DEL ASEGURADOR Y DEL AJUSTADOR.
2.- VALOR REFERENTE; SOLICITADO POR CORPORACIONES FUSIONADAS, EMISIONES DE BONOS, REVISIONES CONTABLES, ETC.
3.- VALOR DE LIQUIDACION O PRECIO; PARA VENTAS FORZADAS O REMATES.
4.- VALOR CATASTRAL; PARA PAGOS DE IMPUESTOS.
 

ESTAS LISTAS NO INCLUYEN TODOS LOS SERVICIOS QUE PUEDE PRESTAR EL VALUADOR PROFESIONAL, SINO QUE INDICA UNICAMENTE LA AMPLIA GAMA QUE CUBRE SU ESPECIALIDAD.

ES DE MUCHA IMPORTANCIA ANOTAR EN LOS AVALUOS, EL PROPOSITO QUE SE PERSIGUE ( O SEA LA ESTIMACION DE UN TIPO DE VALOR) Y LA FUNCION PARA LA QUE ES REQUERIDO ESE VALOR.  

LA NATURALEZA DE LA PROPIEDAD RAIZ  Y EL VALOR

LA PROPIEDAD RAIZ TIENE SIGNIFICADO SOLAMENTE CUANDO SATISFACE LOS DESEOS Y LAS NECESIDADES DEL HOMBRE. LA UTILIZACION DE LOS BIENES RAICES POR LA HUMANIDAD LES PROPORCIONA SU CARÁCTER.

LA DESEABILIDAD COLECTIVA LES DA VALOR. LA PROPIEDAD RAIZ ES COMPAÑÍA INDISPENSABLE EN LAS ACTIVIDADES Y LA VIDA DE LOS SERES HUMANOS.

EL VALOR DE LA PROPIEDAD ES MEDIDO POR SU GRADO DE UTILIDAD Y POR LA ESCASEZ DE SUS BENEFICIOS COMPARABLES. LA TIERRA QUE SE LOCALIZA EN SITIOS REMOTOS Y QUE ESTA TAN LEJANA DE LAS ACTIVIDADES HUMANAS, QUE EL HOMBRE NO PUEDE UTILIZAR; NO TIENE VALOR.

ESA TIERRA PODRA SER FERTIL, PODRA ALOJAR MINERALES ABUNDANTES, PODRA ESTAR BENEFICIADA CON UN CLIMA MUY AGRADABLE Y CON BELLEZA ESCENICA; PERO PERMANECERA SIN VALOR HASTA QUE EL HOMBRE PUEDA UTILIZARLA A UN COSTO RAZONABLE. LA TIERRA ADQUIERE VALOR CUANDO ES DESEADA Y PUEDE SER UTILIZADA. EL VALOR ASI DADO A UN TERRENO EN PARTICULAR, NO ESTA SOLAMENTE LIMITADO A LOS DESEOS DE UN INDIVIDUO. LOS REFLEJOS DE ESE VALOR TIENEN SIGNIFICADO PARA TODAS LAS PERSONAS CUYO BIENESTAR ESTA O PUEDE ESTAR, AFECTADO POR SU UTILIZACION.
LA BASE DE TODO ES LA TIERRA. LA TIERRA ES MAS QUE UNA BASE FISICA, ES VITAL PARA LA EXISTENCIA DEL HOMBRE. ES LA FUENTE DE SU ALIMENTACION ASI COMO EL SUSTENTO DE LAS ESTRUCTURAS NECESARIAS PARA SUS ACTIVIDADES SOCIALES Y ECONOMICAS. POR UTILIZAR EL HOMBRE LA TIERRA, YA SEA QUE LA POSEA O NO, LA COMPRENSION DE LA PROPIEDAD RAIZ SE BASA EN LA UTILIZACION DE LA TIERRA POR Y PARA EL HOMBRE. 

BIENES INMUEBLES Y BIENES MUEBLES.

LAS FRASES, BIEN INMUEBLE, BIEN RAIZ O PROPIEDAD RAIZ, SE REFIERE AL TERRENO Y A LAS CONSTRUCCIONES PERMANENTES EN EL EDIFICADAS.

LOS BIENES MUEBLES GENERALMENTE SON ARTICULOS MOVILES O QUE NO ESTAN PERMANENTEMENTE FIJOS AL TERRENO O AL EDIFICIO. PARA DECIDIR SIN UN OBJETO ES DE PROPIEDAD PERSONAL (O MUEBLE), NORMALMENTE SE CONSIDERA.

 1.- LA MANERA COMO ESTA FIJADO O ADHERIDO
2.- LA INTENCION CON LA CUAL FUE FIJADO (O SEA DEJARLO PERMANENTEMENTE O RETIRARLO POSTERIORMENTE).
3.- EL PROPOSITO PARA EL CUAL FUE ADHERIDO Y ES UTILIZADO. NORMALMENTE, CON EXCEPCIONES, LOS OBJETOS SON DE PROPIEDAD PERSONAL SI SE PUEDEN REMOVER SIN OCASIONAR DAÑOS GRAVES A LA PROPIEDAD O ASI MISMOS.

COMO SE SEÑALA EN ESTAS DEFINICIONES, LOS BIENES INMUEBLES Y LOS BIENES MUEBLES SON CONCEPTOS TOTALMENTE DIFERENTES Y COMO AL VALUADOR LE CONCIERNEN AMBOS. DEBERA COMPRENDER TOTALMENTE ESTAS DIFERENCIAS Y SU SIGNIFICADO. LAS PRINCIPALES CARACTERISTICAS DE UN BIEN INMUEBLE SON: SU INMOVILIDAD Y TANGIBILIDAD.

COMPRENDE LA TIERRA Y TODOS LOS OBJETOS FIJOS Y PERMANENTES QUE EN ELLAS SE ENCUENTRAN, YA SEAN NATURALES O HECHOS POR EL HOMBRE, LOS NATURALES, COMPRENDEN LOS ARBOLES Y LOS PRODUCTOS DE LA TIERRA; CONSTRUIDOS POR EL HOMBRE SON: EDIFICIOS, BARDAS, PAVIMENTOS, ETC., QUE ERIGIO SOBRE EL TERRENO. TODO EL EQUIPO O ACCESORIO, Y LAS INSTALACIONES COMO LA PLOMERIA, ELECTRICIDAD, DUCTOS, MUEBLES EMPOTRADOS O FIJOS, ELEVADORES, ETC. QUE ESTAN INSTALADOS EN UNA FORMA MAS O MENOS PERMANENTE, GENERALMENTE SON CONSIDERADOS COMO PARTE DEL BIEN INMUEBLE.

SE DICE QUE UN BIEN INMUEBLE ES UN TERMINO QUE COMPRENDE LOS ELEMENTOS FISICOS (TANGIBLES), ADEMAS DE LOS ELEMENTOS INTANGIBLES ATRIBUIDOS A LOS DEBERES Y DERECHOS DE PROPIEDAD LEGAL. AL VALUADOR LE INTERESAN ESOS ELEMENTOS PUESTO QUE EL ESTIMA EL VALOR DE LOS DERECHOS Y BENEFICIOS QUE SE DERIVAN DE LA PROPIEDAD DE LOS BIENES RAICES.
LA PRINCIPAL CARACTERISTICA DE LOS BIENES MUEBLES ES SU MOBILIDAD. LOS MUEBLES Y AMOBLAMIENTOS, EQUIPO DE OFICINA, GANADO Y MAQUINARIA AGRICOLA, MAQUINARIA INDUSTRIAL, DOCUMENTOS DE CUALQUIER TIPO Y PRACTICAMENTE TODO AQUELLO QUE EL PROPIETARIO PUEDA REMOVER A VOLUNTAD, COMPRENDE LA PROPIEDAD PRINCIPAL O PRIVADA.  
LA DISTINCION ENTRE BIEN INMUEBLE Y BIEN MUEBLE ES MUY IMPORTANTE PARA EL VALUADOR, PORQUE SI UN ACCESORIO O EQUIPO ES DE PROPIEDAD PRIVADA, NO PODRA SER CONSIDERADA SU CONTRIBUCION AL VALOR DEL BIEN INMUEBLE. POR LO TANTO, EN EL REPORTE DE VALUACION DEBERA ASENTAR Y ACLARAR LAS CONSIDERACIONES PERTINENTES QUE AFECTEN LOS VALORES ESTIMADOS.

ASPECTOS LEGALES DE LOS BIENES INMUEBLES

LOS DERECHOS DE PROPIEDAD INHERENTES A LOS BIENES RAICES GARANTIZADOS POR LA LEY, CON CIERTAS RESTRICCIONES Y LIMITACIONES, SON ENTRE OTROS: EL DERECHO A UTILIZARLOS, VENDERLOS, RENTARLOS, RECIBIRLOS, DONARLOS Y EL DERECHO A NEGARSE A EJERCER CUALESQUIERA DE ESOS DERECHOS.

LOS DERECHOS Y PRIVILEGIOS ESTAN LIMITADOS POR CIERTAS DISPOCISIONES GUBERNAMENTALES COMO:

1.- PAGO DE IMPUESTOS CATASTRALES.
2.- AFECTACIONES PARA BENEFICIO PUBLICO.
3.- ZONIFICACION, REGLAMENTO DE CONSTRUCCION, SANITARIOS, DE TRANSITO, ETC.
4.- EL DERECHO QUE POSEE EL GOBIERNO PARA ADQUIRIR LAS PROPIEDADES CUYOS DUEÑOS NO CUBRAN LOS IMPUESTOS, O CUANDO LOS PROPIETARIOS FALLEZCAN INTESTADOS Y NO TENGAN HEREDEROS ACCESIBLES CONOCIDOS.

ADEMAS DE LAS RESTRICCIONES DEL GOBIERNO SOBRE LA PROPIEDAD, EXISTEN ACUERDOS PRIVADOS QUE REGULAN O LIMITAN EL USO DE LOS BIENES INMUEBLES, ENTRE OTROS PODEMOS CITAR, EL DERECHO DE PASO, SERVIDUMBRES, MUROS MEDIANEROS, ETC.

EL CONOCIMIENTO TOTAL DE LOS DERECHOS, PRIVILEGIOS Y LIMITACIONES QUE OBREN SOBRE LA POSESION DE UNA PROPIEDAD, ES FUNDAMENTAL EN LA VALORIZACION. SU DEFINICION PRECISA, ES MATERIAL DE DOCUMENTACION Y SU AUSENCIA SERA MOTIVO PARA SOLICITAR OPINION LEGAL.

SIGNIFICADO DE VALOR

VALOR ES LA PALABRA CLAVE QUE ESLABONA LOS DIFERENTES SEGMENTOS DEL NEGOCIO DE BIENES RAICES. EL VALOR DESEMPEÑA UN VALOR MUY IMPORTANTE EN TODA LA ACTIVIDAD DE LOS BIENES RAICES. UN COMPRADOR O UN VENDEDOR FUNDAMENTA SU PRECIO SOBRE UNA OPINION DE VALOR. EL INTERES DE UN CORREDOR Y EL DE SU CLIENTE POR CONOCER EL VALOR. ES DE PRIMORDIAL NECESIDAD. UN ADMINISTRADOR DEBE DE CONOCER EL VALOR PARA ACONSEJAR ADECUADAMENTE A SU CLIENTE. EL CONSTRUCTOR QUE DESCONOZCA UN  VALOR INVOLUCRADO, NO SABRA,  DONDE CONSTRUIR, QUE CONSTRUIR, O CUANDO CONSTRUIR. EL OTORGANTE DE UN CREDITO HIPOTECARIO DEBE CONOCER EL VALOR DE LA GARANTIA, SI DESEA PROTEGER SU CAPITAL. EL VALUADOR ESTA DIRECTAMENTE RELACIONADO CON EL VALOR, PORQUE SU FUNCION PRIMORDIAL ES EL ESTIMAR EL VALOR.

EL SIGNIFICADO Y LA IMPORTANCIA DE VALOR EN LA VOCACION DE LOS BIENES RAICES DEBERIA IMPLICAR QUE SU SIGNIFICADO SEA PRECISO, CLARAMENTE DEFINIDO, TOTALMENTE COMPRENDIDO Y UTILIZADO ADECUADAMENTE. DESAFORTUNADAMENTE ESTA CONDICION IDEAL NO EXISTE Y EL VALOR ES CONSIDERADO E INTERPRETADO DE MUCHAS MANERAS. VALOR SIGNIFICA UNA COSA PARA UN ARTISTA, OTRA PARA UN MUSICO Y OTRA MAS PARA UN CIENTIFICO. ESTA TENDENCIA PARA INTERPRETAR EL VALOR EN TERMINOS DE CIERTAS ACTIVIDADES SOCIALES Y ECONOMICAS, HA INFLUECIADO EN EL CAMPO DE LOS BIENES RAICES; EL CONSEJERO HABLA DE “VALOR ASESORADO”, LOS BANCOS DICEN, “VALOR DE PRESTAMO”, EL CORREDOR UTILIZA EL TERMINO “VALOR DE VENTA”, CUANDO QUIERE DECIR VALOR DE MERCADO.

EVOLUCION DE LA TEORIA DEL VALOR

EL SIGNIFICADO DE VALOR HA INTRIGADO A ESTUDIOSOS, ESCRITORES, FILOSOFIOS Y ECONOMISTAS POR SIGLOS. LA HISTORIA DE LA EVOLUCION DE LA TEORIA DEL VALOR, PARTICULARMENTE DESDE EL SIGLO XVI, PUEDE SER ENCONTRADA EN MUCHOS LIBROS DE ECONOMIA. LOS SIGUIENTES COMENTARIOS ILUSTRAN LAS CONTRIBUCIONES QUE HICIERON LAS ESCUELAS MAS SIGNIFICATIVAS, HACIA EL PENSAMIENTO ECONOMICO. 

VALOR, UTILIZADO EN VALUACION.

POR TENER MUCHAS INTERPRETACIONES, ES IMPORTANTE COMPRENDER LA PALABRA VALOR, CUANDO SE UTILIZA EN LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES. SE HA DEFINIDO, EN TERMINOS DE VALUACION, COMO LA RELACION ENTRE UN OBJETO DESEADO Y UN COMPRADOR EN POTENCIA. LO IMPORTANTE DE ESTA DEFINICION ES “LA RELACION” ESTO SIGNIFICA QUE EL VALOR DE UN OBJETO ESTA RELACIONADO A ALGO. SE HA SEÑALADO QUE DEBE EXISTIR UNA NECESIDAD POR UN OBJETO PARA DARLE VALOR: PERO ADEMAS DEBE INCLUIRSE OTROS FACTORES. LA CREENCIA DE QUE UNICAMENTE LA NECESIDAD DE CREAR EL VALOR, IMPLICA QUE EL VALOR ES UNA CARACTERISTICA INHERENTE AL OBJETO.

SI ESTE CONCEPTO FUESE CIERTO, ENTONCES EL PAN SERIA INTRINSICAMENTE VALIOSO, PORQUE ES NECESARIO PARA SATISFACER EL HAMBRE. PERO EL HAMBRE ES LIMITADA. SI LOS PANADEROS PRODUCIERAN EL DOBLE DEL PAN NECESARIO PARA SATISFACER EL HAMBRE NORMAL, ENTONCES LA MITAD DE LA PRODUCCION TENDRIA POCO O NINGUN VALOR. EL VALOR DEL PAN ENTONCES, NO ES INTRINSECO, SINO QUE DEPENDE DE LA RELACION ENTRE PAN Y HAMBRE.


LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA.

LA DEMANDA PARA SATISFACER UNA NECESIDAD ES CREADA PARCIALMENTE POR LA ESCASEZ. LA ESCASEZ DE LOS TERRENOS ESTA REPRESENTADA POR UNA DIMENSION DE LAS TIERRAS DISPONIBLES, DE UNA AREA DETERMINADA, CON UN PROPOSITO ESPECIFICO. LA ESCASEZ DE TIERRAS EN UN CONCEPTO TANTO ECONOMICO COMO FISICO. RESULTA OBVIO EL QUE, ENTRE MAYOR SEA LA ESCASEZ DE TERRENO DESEADO Y DISPONIBLE PARA CIERTO PROPOSITO, MAYOR SERA LA DESEABILIDAD DE ESTA TIERRA. ESTA ES LA EXPLICACION DE LOS VALORS ELEVADOS, EN LOS SECTORES COMERCIALES CENTRICOS DE LAS CIUDADES CON RAPIDO CRECIMIENTO, GENERALMENTE ESTAS CIUDADES ESTAN RODEADAS CON SUFICIENTES TERRENOS, PERO SON TERRENOS QUE NO PUEDEN SER UTILIZADOS CONVENIENTEMENTE Y CON PROVECHO PARA EDIFICIOS DE OFICINA, COMERCIOS, HOTELES, ETC. DE TAL MANERA QUE EL VALOR EMERGE POR LA ESCASEZ DE LATIERRA, EN EL SENTIDO ECONOMICO.

ENTRE LOS FACTORES QUE AFECTAN A LA OFERTA Y LA DEMANDA, ESTAN EN CRECIMIENTO POBLACIONAL, EL PODER ADQUISITIVO, EL NIVEL DE PRECIOS, EL NIVEL DE SALARIOS, LOS IMPUESTOS, LAS DISPOSICIONES GUBERNAMENTALES Y TAMBIEN LA ESCASEZ DE LOS OBJETOS.

LA OFERTA DE CASAS HABITACION, POR EJEMPLO, ESTA CONTROLADA EN PARTE, CON LAS RENTAS Y LOS PRECIOS DE VENTA, O SEA, SE INCREMENTA O PERMANECE ESTATICA, SEGÚN ESTEN ESAS RENTAS Y PRECIOS DE VENTA DE ACUERDO AL MERCADO; UNA CIERTA COMBINACION DE FACTORES DEBEN DE ESTAR PRESENTES EN EL MERCADO DE CASAS PARA ESTIMULAR EL FLUJO DE LA OFERTA, ESTO SUCEDE CUANDO SIMULTANEAMENTE EXISTE UNA DISMINUCION EN LA OFERTA DE CASAS, UNA FUERTE DEMANDA Y UN EFECTIVO PODER ADQUISITIVO PARA SATISFACER LA DEMANDA CON LAS RENTAS Y PRECIOS OFRECIDOS. PERO RENTAS Y PRECIOS DEBERAN SER LO SUFICIENTEMENTE SATISFACTORIOS PARA ANIMAR A LOS CONSTRUCTORES Y CONSTRUIR NUEVAS UNIDADES SI LA DEMANDA ES MUY FUERTE Y EL PÒDER DE COMPRA ESTA INCREMENTANDOSE MAS DE PRISA QUE LA HABILIDAD DE LA OFERTA PARA SATISFACERLO. LAS RENTAS Y PRECIOS DE VENTA, DE LAS UNIDADES DISPONIBLES AUMENTARAN AL CONTINUAR LOS INCREMENTOS DE RENTAS Y PRECIOS Y ENCONTRAR UN MERCADO EXPECTANTE, MAS CONSTRUCTORES ENTRARAN AL MERCADO Y DE ESTA MANERA ACELERAN LA CONTRIBUCION A LA OFERTA.

LA CURVA ASCENDENTE DEL CICLO CONSTRUCTIVO, REPRESENTA EL EFECTO DE ESTE PATRON.

OTROS FACTORES INTERVIENEN EN EL MERCADO DE CASAS ADEMAS DE LOS PRECIOS Y RENTAS OFRECIDAS. LA ESCASEZ DE LA MANO DE OBRA, ACOMPAÑADA POR ALTOS SALARIOS, PUEDE AFECTAR LA OFERTA DE CASAS EL INCREMENTAR SU COSTO MAS ALLA DEL PODER DE COMPRA DEL MERCADO Y DE ESTA MANERA DESANIMA A LOS CONSTRUCTORES PARA INCREMENTAR LA OFERTA.

EL AUMENTO DE LOS IMPUESTOS POR ALQUILAR O SER PROPIETARIO DE BIENES RAICES. MAS ALLA DE LO QUE PUEDEN PAGAR LOS INQUILINOS, PUEDE AFECTAR LA OFERTA, AL RESTRINGIRSE LA DEMANDA.

EL CONTROL DE LAS RENTAS, LA RESTRICCION DE LOS CREDITOS, LA ZONIFICACION Y OTROS REGLAMENTOS DEL GOBIERNO, INFLUENCIAN LA OFERTA Y DEMANDA AL IMPONER LIMITACIONES.

LA DEMANDA ES ILIMITADA EN EL ASPECTO SOCIAL; O SEA, QUE NO HAY LIMITE PARA LAS COSAS QUE DESEA LA GENTE, DESDE UNA VIVIENDA HASTA UN CASTILLO, PERO LA DEMANDA (DESEO) ESTA LIMITADA EN EL ASPECTO ECONOMICO POR LA CAPACIDAD FINANCIERA DE LAS PERSONAS PARA SATISFACER ESE DESEO, POR EJEMPLO, MUCHAS PERSONAS COMPARTEN EL DESEO DE ADQUIRIR AUTOMOVILES COSTOSOS, PERO SON FINANCIERAMENTE INCAPACES DE COMPRARLOS.

EL DESEO MAS FUERTE ES INEFECTIVO A MENOS QUE VAYA ACOMPAÑADO DEL PODER DE COMPRA QUE LO GRATIFIQUE, AUNQUE ESTA INCAPACIDAD PARA SATISFACER EL DESEO NO REDUZCA LA INTENSIDAD DE ESE DESEO, SI AFECTA LA INTENSIDAD DE LA DEMANDA PARA UN OBJETO.

POR ESTAR LA DEMANDA INFLUENCIADA POR EL DESEO, LAS INFLUENCIAS QUE PROVOCAN, INTENSIFICAN O CREAN EL DESEO, TAMBIEN AFECTA A LA DEMANDA. DOS GRANDES INFLUENCIAS QUE CREAN DESEO SON LA EDUCACIONAL Y LA PROMOCIONAL IGNORANDO QUE ALGUN OBJETO EXISTA, LA GENTE NO PODRIA DESEARLO, NI TENDRIA DEMANDA ALGUNA.


LEY DE CAMBIO.

NINGUN OBJETO MATERIAL PERMANECE ESTATICO. LA MATERIA ESTA CONSTANTEMENTE SOMETIDA A CAMBIOS. LA TRANSICION GRADUAL DE UN ESTADO O CONDICION A OTRA, ES LLAMADA EVOLUCION.

LA TIERRA Y TODOS LOS ORGANISMOS VIVIENTES HAN EVOLUCIONADO, LENTAMENTE O RAPIDAMENTE, DE OTRO ESTADO O CONDICION, CONTRASTANDO CON EVOLUCION, ESTA REVOLUCION, QUE IMPLICA UN CAMBIO REPENTINO CON EL PASADO Y MARCA EL INICIO DE UN NUEVO ESTADO O CONDICION.

EL PRINCIPIO DE CAMBIO ES UNIVERSAL, Y SU CONFIRMACION SE MANIFIESTA. LAS NOTORIAS DIFERENCIAS EN LAS EDADES GEOLOGICAS DEL PLANETA TIERRA REVELAN LOS CAMBIOS QUE HA EXPERIMENTADO.

EL SURGIMIENTO Y LA DECLINACION DE LAS CIVILIZACIONES FUERON TANTO EVOLUCIONES COMO REVOLUCIONES HISTORICAS. EN EL CRECIMIENTO, MADUREZ Y VEJEZ DEL ORGANISMO HUMANO. EL HOMBRE ESTA SOMETIDO A UN PROCESO EVOLUTIVO.

LA FAZ DE LA TIERRA ESTA SIENDO CONSTANTEMENTE SOMETIDA A MODIFICACIONES POR LA FUERZA DE LA NATURALEZA Y POR EL HOMBRE, ASI, LA LEY DE CAMBIO ES, FUNDAMENTALMENTE LA LEY DE CAUSA Y EFECTO, PUEDE DECIRSE ENTONCES; QUE EL ESTADO O CONDICION EXISTENTE HOY, ES LA ECUACION DEL AYER Y EL PRONOSTICO DEL MAÑANA.

EL PRINCIPIO DE CAMBIO SE APLICA A LOS BIENES RAICES. EL CAMBIO ESTA SIEMPRE PRESENTE, IRRESISTIBLEMENTE AFECTADO A LAS PROPIEDADES, VECINDARIOS Y CIUDADES. ESTOS CAMBIOS PUEDEN ESTAR EVOLUCIONANDO TAN LENTAMENTE QUE SU MOVIMIENTO ES CASI IMPERCEPTIBLE. EL VALUADOR DEBE DE INSPECCIONAR LOS BIENES INMUEBLES Y SU ENTORNO CON LA MENTE ALERTADA POR LA LEY DE CAMBIO PARA RECONOCER NO SOLAMENTE LOS CAMBIOS MAS OBVIOS, SINO TAMBIEN LAS SEÑALES IMPERCEPTIBLES DE CAMBIOS.

LA IMPORTANCIA PRIMORDIAL AL ESTIMAR VALORES, ES EL FUTURO, NO EL PASADO. EL VALUADOR DEBE DE COMPRENDER QUE ESTA INVOLUCRADO EN LA TRANSICION, NO EN LA PERMANENCIA. DEBE DE RECONOCER LAS INFLUENCIAS ECONOMICAS Y SOCIALES QUE ESTEN OPERANDO,  Y COMPRENDER LOS FUTUROS EFECTOS DE ELLAS SOBRE LOS BIENES RAICES, AUN EL VALUADOR MAS ASTUTO, NO OBSTANTE, NO PODRA PREDECIR CON ABSOLUTA CERTEZA, COMO ESAS INFLUENCIAS OPERARAN PARA MODIFICAR LAS CARACTERISTICAS DE UNA CIUDAD, VECINDARIO O UNA PROPIEDAD DETERMINADA, PERO PODRA HACER PREDICCIONES RAZONABLES, BASANDOSE EN SU EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTOS, ENTRE MAS TENDENCIAS E INFLUENCIAS PUEDA PERCIBIR, COMPRENDER E INTERPRETAR, MAS ACERTADAMENTE PODRA ESTIMAR SU EFECTO Y JUZGAR SU DURACION Y RUMBO.

    
LEY DE SUSTITUCION.

ESTE PRINCIPIO ASEVERA QUE CUANDO DOS O MAS OBJETOS UTILES Y EN IGUALDAD DE SERVICIO. ESTAN DISPONIBLES, EL QUE TIENE EL MENOR PRECIO RECIBE LA MAYOR DEMANDA Y LA MAYOR DISTRIBUCION. LA IMPORTANCIA DE ESTA TEORIA PUEDE ENCONTRARSE EN MUCHOS ASPECTOS DE NUESTRA ECONOMIA, EN BIENES RAICES, POR EJEMPLO, SI DOS DEPARTAMENTOS OFRECEN APROXIMADAMENTE LAS MISMAS VENTAJAS, EL INQUILINO EN PROSPECTO, SELECCIONARA EL DEPARTAMENTO CON LA RENTA MAS BAJA. LA APLICACIÓN DE ESTE PRINCIPIO SE ENCUENTRA EN CADA UNO DE LOS TRES ENFOQUES DE VALOR, LOS CUALES SON LA METODOLOGIA BASICA DEL PROCESO VALUATORIO, COMO SE EXPLICA EN EL ENFOQUE DE VALOR DE MERCADO, EL PRINCIPIO PODRIA ESTABLECER; CUANDO UNA PROPIEDAD ES REMPLAZABLE EN EL MERCADO, SU VALOR TIENDE A SER EL COSTO DE ADQUISICION DE OTRA PROPIEDAD SUSTITUTA IGUALMENTE DESEADA, SUPONIENDO QUE NO IMPLICARA COSTO EL HACER LA SUSTITUCION.

EN EL ENFOQUE POR COSTO; PARA NINGUNA PERSONA ES JUSTIFICABLE EL PAGAR MAS POR UNA PROPIEDAD QUE LA CANTIDAD POR LA QUE PUEDE OBTENER COMPRANDO, UN TERRENO Y MEJORAS SIN DEMORAS, UNA PROPIEDAD DE  IGUAL DESEABILIDAD Y  UTILIDAD.

EN EL ENFOQUE DE RENTAS EL VALOR, TIENDE A ESTABLECERSE POR LA INVERSION NECESARIA PARA ADQUIRIR SIN DEMORAS, UNA PROPIEDAD SUSTITUTA COMPARABLE, DE PRODUCTOS, QUE OFREZCA UNA RENTA NETA DESEABLE Y SEMEJANTE.

EL VALUADOR NO DEBERA ENFATIZAR O MENOSPRECIAR LA POSIBILIDAD DE SUSTITUIR UNA PROPIEDAD POR OTRA. EN EL PROCESO DE ESTIMACION DE VALOR DE BIENES INMUEBLES. ENTRE MAS PREVALECIENTE SEA LA PROPIEDAD INVESTIGADA, MAS RAPIDAMENTE PODRA SER SUSTITUIDA EN LA MAYORIA DE LOS CASOS. EL ENFOQUE DE MERCADO, BASADO EN EL VALOR DE MERCADO DE LAS PROPIEDADES SUSTITUTAS COMPARABLES. ES CONSIDERADO COMO LA MEJOR INVITACION DEL VALOR DE UNA PROPIEDAD. EN LAS AFECTACIONES SE ACOSTUMBRA ESTIMAR EL VALOR DE UNA PROPIEDAD, POR SU VALOR DE MERCADO; O SEA QUE ES LA INDICACION DEL VALOR BASADO EN LOS PRECIOS OBTENIDOS EN EL MERCADO, POR VENTAS RECIENTES DE PROPIEDADES COMPARABLES.

LAS PROPIEDADES DE TIPO ESPECIALIZADO TALES COMO ESCUELAS, IGLESIAS, TERMINALES DE TRANSPORTES, HOSPITALES, ETC. SIN EMBARGO EXISTEN EN NUMERO LIMITADO PORQUE SON DE USO CON CARACTERISTICAS ESPECIALES Y ESPECIFICAS.

EN LA VALORIZACION DE PROPIEDADES DE ESE TIPO, ES DIFICIL EL ENCONTRAR PROPIEDADES SUSTITUTAS COMPARABLES; DE TAL MANERA QUE EL ENFOQUE DE VALOR DE MERCADO ES POCAS VECES EL APROPIADO. EL ENFOQUE DE COSTO ES EL MAS COMUNMENTE EFECTIVO PARA OBTENER EL VALOR DE LAS PROPIEDADES ESPECIALIZADAS. EL ENFOQUE POR VALOR DE COSTO PUEDE SER APLICADO ESTIMANDO EL COSTO ACTUAL PARA CONSTRUIR UNA PROPIEDAD NUEVA COMPARABLE, QUE PRODUZCA UTILIDAD Y BENEFICIO SEMEJANTES, Y CUYO COSTO SERA AJUSTADO AL ESTIMAR LAS PERDIDAS EN VALOR DEBIDAS A LA DEPRECIACION POR NO SER NUEVA LA PROPIEDAD VALORIZADA.

EL PRINCIPIO DE SUSTITUCION CONFIERE LAS BASES PARA ESTAS PREMISAS.

1.- EL VALOR DE UNA PROPIEDAD TIENDE A COINCIDIR CON EL VALOR SEÑALADO POR LAS ACCIONES DE COMPRADORES INFORMADOS EN EL MERCADO DE PROPIEDADES COMPARABLES.

2.- EL COSTO DE PRODUCIR, AL CONSTRUIR UNA NUEVA EDIFICACION SUSTITUTA IGUALMENTE DESEABLE. GENERALMENTE FIJA EL LIMITE SUPERIOR DEL VALOR.

3.- LA COMPENSACION A LA CUAL TIENE DERECHO UN PROPIETARIO CUANDO SE LE PRIVA DEL USO EN SU PROPIEDAD ESTA BASADA EN EL VALOR “INDICADO POR LAS ACCIONES DE COMPRADORES INFORMADOS EN EL MERCADO DE PROPIEDADES COMPARABLES”.


LEY DEL MAYOR Y MEJOR USO.

FUNDAMENTAL AL CONCEPTO DE VALOR, ES LA TEORIA DEL MAYOR Y MEJOR USO ( O MAS REDITUABLE USO ).

BREVEMENTE SE PUEDE DEFINIR COMO EL USO DE LA FECHA DEL AVALUO, QUE SEA EL MAS ADECUADO PARA PRODUCIR LA MAYOR REDITUABILIDAD NETA DE LA TIERRA Y/O LAS MEJORAS, EN UN PERIODO DE TIEMPO ESTABLECIDO.

LA FRASE CLAVE DE ESTA DEFINICION ES “ REDITUABILIDAD NETA “ LA CUAL SIGNIFICA EL EXCEDENTE DE LA REDITUABILIDAD BRUTA, POSTERIOR A LAS DEDUCCIONES DE TODOS LOS GASTOS. ES IMPORTANTE COMPRENDER QUE ESTO NO SIEMPRE PUEDE SER INTERPRETADO ESTRICTAMENTE EN TERMINOS MONETARIOS. LA RENTA A VECES TOMA LA FORMA DE COMODIDADES O CONVENIENCIAS. UN PREDIO URBANO ARBOLADO, POR EJEMPLO, PUEDE TENER SU MAYOR O MEJOR USO COMO PARQUE PUBLICO; O LA COMODIDAD DE VIVIR EN UNA CASA PROPIA, PUEDE REPRESENTAR PARA SU PROPIETARIO UNA GANANCIA QUE SUPERA A UN INGRESO NETO EN TERMINOS MONETARIOS.

OTRA FRASE CLAVE EN ESTA DEFINICION ES “ EN UN PERIODO DE TIEMPO ESTABLECIDO ”.  EL VALUADOR NO PUEDE PRONOSTICAR CON CERTEZA SI EL USO QUE PRODUCE LA MAYOR RENTA, EN LA FECHA DEL AVALUO, CONTINUARA INDEFINIDAMENTE, NI TAMPOCO ES UN LAPSO DE TIEMPO ESTABLECIDO. SIN EMBARGO, EL DEBERA INTENTAR PENSAR COMO LO HARIA EL COMPRADOR TIPICO DEL MERCADO DEL LUGAR. ASI SU DECISION HACIA EL PROBABLE PERIODO DE TIEMPO EN EL CUAL, EL MAYOR Y MEJOR USO QUE DEBERA CONTINUAR COMO EFECTIVO, REFLEJARA LA OPINION DE COMPRADORES INFORMADOS.

SE HA ESTABLECIDO QUE LA TIERRA NO TIENE VALOR HASTA QUE EL HOMBRE PUEDA UTILIZARLA, PERO EL GRADO DE VALOR DE ACUERDO A ESTE PRINCIPIO DEPENDE DEL CARÁCTER DE ESE USO. PORQUE EL PROPIETARIO DE BIENES RAICES DESEA RECIBIR EL MAYOR INGRESO POSIBLE DE SUS PROPIEDADES. NORMALMENTE SELECCIONARA AQUEL USO QUE LOGRE LOS RESULTADOS DESEADOS. GENERALMENTE EL USO ACTUAL DE UNA PROPIEDAD REPRESENTA SU MAYOR Y MEJOR USO, PERO POR ESTAR SIEMPRE PRESENTE EL CAMBIO, EN ALGUNOS CASOS. EL USO ORIGINAL DE LA TIERRA PUEDE NO ESTAR CONFORME ACTUALMENTE A SU MAYOR Y MEJOR USO; POR EJEMPLO, EN LOS SECTORES COMERCIALES CENTRALES DE LA MAYORIA DE LAS GRANDES CIUDADES EXISTEN TERRENOS DEDICADOS A ESTACIONAMIENTOS VEHICULARES. EN SECTORES CARACTERIZADOS NORMALMENTE POR LA ESCASEZ DE LA TIERRA Y USO DE ALTA NECESIDAD. LA UTILIZACION COMO ESTACIONAMIENTO, DENOTA COMO ES, LA ANTITESIS DEL MAYOR Y MEJOR USO.

LA CONSIDERACION DE TODOS LOS FACTORES INVOLUCRADOS PUEDE SEÑALAR QUE DICHO USO ES, DE HECHO. EL USO ACTUAL MAS REDITUABLE. “EN LA FECHA DEL AVALUO” ESCLARECE LA INCONGRUENCIA. EL ANALISIS DEL MERCADO PUEDE REVELAR QUE LA OFERTA DE LA TIERRA DEDICADA A LOS USOS NORMALMENTE ENCONTRADOS EN LOS SECTORES COMERCIALES CENTRALES. EN ESTE CASO, EXISTEN EN EXCESO DE LOS NECESARIOS PARA SATISFACER LA DEMANDA ACTUAL. CUALQUIER CAMBIO EN EL USO DE LA TIERRA, QUE IMPLIQUE LA INVERSION DE CAPITAL ADICIONAL NO LE DEVENGARA AL PROPIETARIO UNA RENTA MAYOR QUE LA QUE ESTA RECIBIENDO POR LA UTILIZACION DEL TERRENO COMO ESTACIONAMIENTO VEHICULAR.

EL ANALISIS Y ESTUDIO DE EXPERIENCIAS ANTERIORES DE LOS SECTORES CENTRALES DE LAS GRANDES CIUDADES. EXPONDRA MUCHOS CAMBIOS EN EL USO DE LA TIERRA, DESDE LO QUE APARENTABA EL MAYOR Y MEJOR USO HASTA LOS USOS PROVECHOSOS; SE PUEDEN ENCONTRAR MUCHOS EJEMPLOS DE EDIFICIOS ELEVADOS QUE FUERON DEMOLIDOS Y CUYO TERRENO SE DEDICA PARA ESTACIONAMIENTOS O CON EDIFICIOS DE DOS PLANTAS.

EN EL TIEMPO EN EL CUAL SE EFECTUO EL CAMBIO DE USO, EL PRODUCTO NETO DE LA TIERRA CON EL NUEVO USO SUPONIA QUE SUPERARIA AL QUE EXISTIA CON EL USO ANTERIOR.  

EN EL EJEMPLO ANTERIOR, LA EXPRESION, USO-DENSIDAD, ES UTILIZADA EN RELACION CON LA OFERTA. EN CUALQUIER CONSIDERACION DE MAYOR Y MEJOR USO, ESTA RELACION ES DE IMPORTANCIA PORQUE LA OFERTA EN ESTA INSTANCIA SIGNIFICA MAS QUE CANTIDAD FISICA. EL USO DE LA TIERRA DEBE DE PRODUCIR UNA RENTA NETA PROVECHOSA Y LA CANTIDAD DE TIERRA DEDICADA A CUALQUIER USO ESPECIFICO, SERA AQUELLA CANTIDAD QUE PRODUZCA UN BENEFICIO SATISFACTORIO PARA SU PROPIETARIO. CUANDO LA OFERTA DE TIERRA SUSCEPTIBLE PARA SER UTILIZADA CON USO ESPECIFICO, ESTA EQUILIBRADA CON LA DEMANDA PARA DICHA UTILIZACION LA CANTIDAD DE ESE TIPO DE TIERRA HA ALCANZADO SU MAYOR DENSIDAD DE USO, SI MAS TIERRA FISICAMENTE DISPONIBLE FUERA CONVERTIDA PARA ESE USO. INCREMENTANDO EL USO-DENSIDAD, EL PROVECHO ANTERIORMENTE SATISFACTORIO DE UNA RENTA NETA DEBERA REPARTIRSE ENTRE UN NUMERO MAYOR DE PROPIETARIOS.

EL USO-DENSIDAD ES UN FACTOR IMPORTANTE EN CASI TODO TIPO DE ANALISIS SOMETIDO A LA OPINION DEL MAYOR Y MEJOR USO; COMO EJEMPLO VEMOS QUE EN LA MAYORIA DE LAS AREAS METROPOLITANAS SE ENCUENTRAN SECTORES QUE CONTIENEN ZONAS RESIDENCIALES ANTIGUAS Y EN LAS CUALES SE LOCALIZAN ESCASOS EDIFICIOS DEPARTAMENTALES. SI UN VALUADOR HICIERA CONCLUSIONES SOLAMENTE CON ESTOS DOS FACTORES, DE QUE EL SECTOR ESTA EN TRANSICION Y MADURO PARA DESARROLLAR UNA AREA DEPARTAMENTAL, PODRIA ESTAR CIERTO Y PODRIA ESTAR EQUIVOCADO TAMBIEN, EL NO HA INVESTIGADO LO SUFICIENTE, HA SIDO NEGLIGENTE AL NO RELACIONAR EL USO DEPARTAMENTAL A LA DEMANDA DEL MERCADO PARA DEPARTAMENTOS Y AL NO VERIFICAR LA OFERTA DE DICHAS UNIDADES EN OTROS SECTORES; SI DESPUES DE UNA INVESTIGACION MAS PROFUNDA, EL VALUADOR ENCUENTRA QUE EXISTE UNA OFERTA RESTRINGIDA Y UNA FUERTE DEMANDA PARA APARTAMIENTOS. SI TODOS LOS OTROS FACTORES (COMO LA UBICACIÓN DEL SECTOR) SON FAVORABLES, ENTONCES, ESTARIA CORRECTO QUE CONCLUYERA QUE ESE SECTOR ESTA DISPUESTO PARA UNA MAYOR DENSIDAD Y UN USO MAS PRODUCTIVO.

EN LA MAYORIA DE LAS POBLACIONES SE LOCALIZA TIERRA VACANTE Y DISPONIBLE, PERO SIN DESARROLLAR, ALGUNAS VECES DICHA TIERRA PUEDE SER ZONIFICADA PARA EL USO PREDOMINANTE EN SU AREA, PERO POR CAUSA DE LAS CONDICIONES DEL MERCADO NO HA SIDO DESARROLLADA.

DE HECHO, EL MAYOR Y MEJOR USO DE ESA TIERRA PODRIA SER DIFERENTE DEL USO DE LA TIERRA DE LA ZONA. LAS GRANDES AVENIDAS DE LAS CIUDADES; DESTINADAS PARA USO COMERCIAL SON EJEMPLOS DE ESTA SITUACION. TODA ESA TIERRA, RARAMENTE, SI ACASO, PUEDE DESARROLLARSE PARA USO COMERCIAL PROVECHOSO, AL MISMO TIEMPO.

EN LOS CASOS DE AFECTACIONES; LA EVIDENCIA ADMISIBLE DE VALOR PERMITE AL VALUADOR CONSIDERAR EL MAYOR Y MEJOR USO DE LA PROPIEDAD AL FORMULAR SU OPINION DE VALOR DE MERCADO. EN LA MAYORIA DE LAS AFECTACIONES, EL MAYOR Y MEJOR USO GENERALMENTE ES, AQUEL PERMITIDO POR LOS REGLAMENTOS DE ZONIFICACION O POR RESTRICCIONES PARTICULARES O PRIVADAS.

SI LA TIERRA DENOTA UN CURSO MAS VALIOSO QUE EL PERMITIDO POR LA LEY, Y SI EXISTE UNA GRAN POSIBILIDAD DE CAMBIO DE USO PERMITIDO, ENTONCES, EL VALUADOR PUEDE CONSIDERAR CONVENIENTEMENTE ESTE ASPECTO, COMO UN FACTOR QUE AFECTA SU VALOR DE LA MISMA MANERA QUE LO CONSIDERARIA UN COMPRADOR O UN VENDEDOR.

SIN EMBARGO, LA LEY DETERMINA QUE LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS SEAN EXCLUIDOS. SOLAMENTE AQUELLOS USOS QUE SON NATURALES, PROBABLES Y LEGALES, PUEDEN SER CONSIDERADOS Y ANALIZADOS DE UNA MANERA RAZONABLE Y LOGICA.

LEY DE EQUILIBRIO.

EL PRINCIPIO DE EQUILIBRIO ES UNA LEY NATURAL. SE REFLEJA EN LA NATURALEZA POR LA INTERDEPENDENCIA DE LA VIDA VEGETAL Y ANIMAL. ESTA DEMOSTRADO EN LAS PROPORCIONES DE TIERRA Y AGUA EN EL MUNDO. EL EQUILIBRIO ES VITAL EN LOS NEGOCIOS. EL NUMERO DE SERVICIOS O AGENCIAS QUE PUEDEN SOPORTAR UNA POBLACION DETERMINADA; OBVIAMENTE ES LIMITADO. CUANDO EXISTEN DEMASIADAS FARMACIAS EN UN SECTOR, POR EJEMPLO, PUEDE SE QUE ALGUNA TENGA ÉXITO A EXPENSAS DE LAS OTRAS, O NINGUNA TENGA INGRESOS ADECUADOS DE ACUERDO A LA INVERSION QUE REPRESENTA.

LA LEY DE EQUILIBRIO EN VALUACION SEÑALA QUE EL VALOR ES CREADO Y SOSTENIDO EN PROPORCION AL EQUILIBRIO OBTENIDO EN LA CANTIDAD Y LA LOCALIZACION DE LOS USOS ESCENCIALES DE LOS BIENES RAICES.
 

LEY DE COMPETENCIA.

LA LEY DE COMPETENCIA SE DERIVA DEL HECHO DE QUE LA GANANCIA O PROVECHO, TIENDE A PROVOCAR LA COMPETENCIA Y EL PROVECHO EXCESIVO TIENDE A CREAR UNA COMPETENCIA RUINOSA. EL PROVECHO SE DEFINE COMO AQUELLA PORCION DEL INGRESO NETO PRODUCIDO POR LOS BIENES RAICES QUE SOBREPASA Y SUPERA A LOS COSTOS DE MANO DE OBRA, COORDINACION, CAPITAL Y TIERRA. PARA EVITAR CONFUSIONES DEBE DE ENTENDERSE QUE EL PROVECHO SEGÚN SE APLICA A LOS BIENES RAICES, NO ES EL MISMO QUE EL PROVECHO OBTENIDO POR EL MANEJO DE UN NEGOCIO. EL PROVECHO NORMAL DE UN NEGOCIO, ES EL INCENTIVO MONETARIO LA RECOMPENSA POR LA INVERSION DE CAPITAL Y TIERRA. LA PRODUCTIVIDAD DE UN BIEN RAIZ ES ASI MISMO EL INCENTIVO MONETARIO Y RECOMPENSA POR LA INVERSION DE CAPITAL Y TIERRA.

EL PROVECHO, ENTONCES, COMO LO CONSIDERA EL VALUADOR EN EL ANALISIS DE INGRESOS Y GASTOS DE BIENES RAICES, ES EL INGRESO NETO REMANENTE DESPUES DE QUE LOS COSTOS DE OPERACIÓN Y LOS INGRESOS NORMALES PROVENIENTES DE LA TIERRA Y EDIFICACIONES, HAYAN SIDO SATISFECHOS. EN OTRAS PALABRAS ES LO QUE PERMANECE DESPUES DE SATISFACER A LOS FACTORES DE PRODUCCION.

LOS PRIMEROS COMERCIOS QUE SE UBIQUEN EN UNA AREA DONDE SE NECESITEN SUS SERVICIOS COMERCIALES, OBTIENEN GRANDES GANANCIAS. LOS COMERCIANTES DE LA COMPETENCIA SON ASI ATRAIDOS AL AREA. ESTOS RECIEN LLEGADOS COMPARTEN EL VOLUMEN TOTAL DE LOS NEGOCIOS DISPONIBLES. EL VOLUMEN DE LOS NEGOCIOS INICIALES DISFRUTADOS POR LOS COMERCIANTES PIONEROS DECLINAN, ASI COMO TAMBIEN SUS INGRESOS NETOS.

ESTE PROCEDIMIENTO CONTINUA HASTA QUE POCOS, SI ES QUE HUBIESE ALGUNOS, COMERCIANTES LOGRAN GANANCIAS SATISFACTORIAS. EL VALOR DE LA TIERRA DEPENDE DEL USO QUE PRODUZCA LA MAYOR RENTA; EN ESTE EJEMPLO, LA COMPETENCIA, AL DISIPAR LAS RENTAS NETAS HA REDUCIDO LA PRODUCTIVIDAD NETA A LA TIERRA Y POR ENDE SU VALOR.

EVENTUALMENTE, TODO EL PROVECHO PUEDE DESAPARECER SI CONTINUA LA EXPANSION DE SERVICIOS COMPETITIVOS MAS ALLA DEL PUNTO DE LA DEMANDA ECONOMICA.

SIN EMBARGO, LA GANANCIA EXCESIVA PODRA INFLUIR EN EL INCREMENTO DEL VALOR DE LA TIERRA. POR EJEMPLO, UN LOCAL COMERCIAL UBICADO EN UN SECTOR NUEVO EN EXPANSION TIENE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON BASE EN EL PORCENTAJE DE SUS INGRESOS, CON UNA RENTA MINIMA  DE $ 6’000,000.00 POR AÑO.

SUPONIENDO QUE ESTA RENTA-PORCENTAJE SEA DE $ 2’000,000.00 EL PRIMER AÑO  Y  $ 4’500,000.00   EL   SEGUNDO   Y   DESPUES  BAJE   A   LA  CANTIDAD   DE  $ 2’500,000.00 Y $ 2’000,000.00 Y FINALMENTE A $ 1’500,000.00 ANUALES; BAJA MOTIVADA POR EL INCREMENTO DE LA COMPETENCIA TAL VEZ LA RENTA BASE AL FINAL DEL AÑO INICIAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR 5 AÑOS DEBERIA SER INCREMENTADAA $ 7’500,000.00 ANUALES.

SI LOS COSTOS DE OPERACIÓN Y EL COSTO DEL EDIFICIO Y SU AMORTIZACION AUMENTADO MUY LIGERAMENTE, ENTONCES LA MAYOR PARTE DEL INCREMENTO DE LA RENTA SERA PRODUCTIVIDAD ADICIONAL DE LA TIERRA, DE ESA MANERA HACIENDOLA MAS VALIOSA, EN ESTE PUNTO, EL VALUADOR DEBERA DECIDIR CUAL PORCION DEL INGRESO EXTRAORDINARIO, ES UNA GANANCIA ADICIONAL TEMPORAL, Y QUE PROPORCION ES LA NORMAL PARA SEGUIR RECIBIENDO INGRESOS SATISFACTORIOS EN EL VALOR INCREMENTADO DEL BIEN RAIZ.

EN LA PRACTICA VALUATORIA, EL INGRESO EXTRAORDINARIO ES VALORIZADO CONSIDERANDOLO COMO UNA GANANCIA DE CORTO TERMINO. SI EL VALUADOR DECIDE QUE EL INGRESO EXTRAORDINARIO PARA UN PERIODO DE 3 AÑOS DEBERIA DE SER DE $ 2’000,000.00 ANUALES, ENTONCES EL VALOR DE LA GANANCIA PODRA SER DETERMINADA POR LA REFERENCIA EN LAS TABLAS DE ANUALIDADES, A UNA TASA DE INTERES APROPIADA. 

LA COMPETENCIA ES UNO DE LOS FACTORES MAS NORMALES Y FACILMENTE RECONOCIBLES QUE SE ENCUENTRAN EN TODOS LOS NIVELES DE LA ACTIVIDAD ECONOMICA. LA COMPETENCIA RAZONABLE ESTIPULA UNA CONTRIBUCION CREATIVA; PERO SIENDO EXCESIVA PUEDE DESTRUIR AQUELLO QUE PRETENDE CREAR.

NO SOLAMENTE DEBERA EL VALUADOR RECONOCER SU PRESENCIA EN SITUACIONES NORMALES, TAMBIEN DEBERA SER HABIL PARA DESCUBRIR AQUELLAS SITUACIONES EN LAS CUALES SE ESTE DEBILITANDO Y QUE PUEDEN DESTRUIR EL VALOR. SI NO SE VERIFICA. DEBE COMPRENDER QUE LA COMPETENCIA ES UN RESULTADO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA, Y QUE EN UN ESTUDIO DEL MAYOR Y MEJOR USO DE UNA PROPIEDAD DEBEN CONSIDERARSE LOS FACTORES NORMALES DE LA OFERTA Y LA DEMANDA. DE ESTO PODRA EL JUZGAR LA FUERZA DE LA COMPETENCIA ESTIMULADA Y EL RESULTADO PROBABLE DEL USO-DENSIDAD DEL TIPO DE TIERRA ANALIZADA.

LEY DE ANTICIPACION.

LA LEY DE ANTICIPACION AFIRMA QUE EL VALOR ES CREADO POR LOS BENEFICIOS ANTICIPADOS QUE SE DERIVAN EN EL FUTURO; NO ES EL PASADO, SI NO QUE ES EL FUTURO, LO IMPORTANTE EN LA ESTIMACION DEL VALOR. EL RESULTADO PRIMARIO DE EXPERIENCIAS ANTERIORES, SE FUNDAMENTA EN LA HABILIDAD PARA SEÑALAR LAS POSIBLES FUTURAS TENDENCIAS Y CONDICIONES.
        
UN INVERSIONISTA DE PROPIEDADES DE PRODUCTOS, INVIERTE ANTICIPADAMENTE PARA RECIBIR BENEFICIOS FUTUROS. EL EXAMINA LAS RENTAS ANTERIORES PARA DESCUBIR TODOS LOS FACTORES. AGREGADOS O DISMINUIDOS QUE HAN HECHO POSIBLE QUE PRODUZCA ESE INGRESO. LA PROPIEDAD, EL ENTONCES ANALIZA ESOS DATOS Y SOPESA TODOS LOS FACTORES ANTES DE FORMARSE UNA OPINION DE QUE SI EL FLUJO DE INGRESOS CONTINUARA PODRA DECLINAR EN POCOS AÑOS O SI ES FACTIBLE QUE SE INCREMENTE EN UN FUTURO PROXIMO.

AUNQUE EL VALOR ES DEFINIDO COMO LO QUE VALEN LOS PRESENTES Y FUTUROS BENEFICIOS QUE SE DERIVAN DE LA PROPIEDAD, EN LA MAYORIA DE LOS CASOS, LA CALIDAD, LA CANTIDAD Y LA DURABILIDAD DE LOS BENEFICIOS EN EL FUTURO; DEBEN SER ESTIMADOS TOMANDO EN CUENTA LAS EXPERIENCIAS ANTERIORES. GENERALMENTE, EL VALOR DE UNA PROPIEDAD NO ES ESTABLECIDO POR SU PRECIO ANTERIOR, NI POR EL COSTO QUE OCASIONO A SU PROPIETARIO EL CONSTRUIRLA.

EXISTEN CASOS EXCEPCIONALES POR EJEMPLO, SI UNA PROPIEDAD TOMADA POR AFECTACION, FUE VENDIDA HACE MENOS DE UN AÑO, ESE PRECIO DE VENTA PODRIA SER UTILIZADO LEGALMENTE COMO UNA INDICACION DE VALOR. ( NOTESE QUE ES ADMISIBLE COMO UNA INDICACION DE VALOR, NO COMO SU VALOR ).

NINGUN VALUADOR, POR MAS EXPERIMENTADO Y COMPETENTE QUE SEA, PODRA PREDECIR CON ABSOLUTA CERTEZA LAS INFLUENCIAS QUE PODRAN SURGIR PARA MODIFICAR EL CARÁCTER DE UNA CIUDAD, UNA COLONIA O ALGUNA PROPIEDAD ESPECIFICA. EL PODRA UNICAMENTE ESTIMAR LOS PROBABLES EFECTOS DE ESAS INFLUENCIAS SOBRE LOS BENEFICIOS FUTUROS. EN SU ANALISIS, EL VALUADOR DEBERA CONSIDERAR Y SOPESAR EL SIGNIFICADO DE CADA BENEFICIO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE UN COMPRADOR EN PROSPECTO