Propiedad

Aspectos legales básicos y su aplicación al Bien Raíz

Derecho es un sistema racional de normas sociales de conducta, declaradas obligatorias por la autoridad, por considerarlas soluciones justas a los problemas surgidos de la realidad histórica.

El patrimonio de las personas se integra por un conjunto de derechos, lo que conocemos como derechos reales y derechos personales.

DERECHOS REALES.- Se concibe como un poder jurídico que se ejerce sobre la cosa, implica un dominio del titular para aprovechar esa cosa, existe una relación entre la persona y la cosa que puede ser invocada contra cualquier persona.

Elementos de los derechos reales:

Una persona, ya sea física o moral

Una cosa, la cual debe ser determinada

Una relación entre cosa y persona, de tal forma que permita su aprovechamiento.

Clasificación de los derechos reales:

La Propiedad. Es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes  de forma absoluta, exclusiva y perpetua, otorgando ciertos beneficios, los cuales derivan desde el derecho romano a saber son:

a)                  El jus utendi o usus, que era el derecho de servirse de la cosa y aprovecharse de los servicios que la misma pudiera rendir fuera de sus frutos.

b)                  El jus fruendi o abusus, que era el derecho de recoger todos los frutos de la cosa sujeta a propiedad.

c)                  El jus abutendi o abusus,  que era el poder de consumir la cosa y por extensión el beneficio de disponer de ella de una manera total y definitiva.

Copropiedad: La hay cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una  de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre la parte alícuota -parte ideal aritméticamente determinada en función de la idea de proporción-

Usufructo: Derecho real temporal, generalmente vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni sustancia. Se otorga el jus utendi y el jus fruendi.

Uso y habitación son derechos reales, en el caso del uso es temporal, vitalicio por naturaleza, para usar un bien ajeno sin alterar su forma ni su substancia, generalmente es el uso y en algunos casos excepcionales los frutos. La habitación es igual pero para usar una casa ajena, las piezas necesarias para el habituario y su familia. Se trata de derechos personalísimos por lo que no se pueden transmitir

BIENES

Concepto:

La ley lo concibe como todo aquello que puede ser sujeto de apropiación, siendo objeto de apropiación todos los bienes que no están excluidos del comercio.

 

El fundamento de los bienes inmuebles, corresponde al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, conforme dicho artículo y a la Ley Reglamentaria del mismo los bienes se clasifican en Bienes del Dominio Privado y Bienes del Dominio Público.

 

CONTRATOS

Contrato es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear o transmitir derechos y obligaciones del Dominio Privado.

Elementos Esenciales o de existencia de los contratos lo son: el Consentimiento y el Objeto

 

TIPO DE CONTRATO: COMPRAVENTA, PERMUTA, DONACIÓN, DE MUTUO, DE COMODATO, DE ARRENDAMIENTO, DE TRANSACCIÓN, DE GARANTIA, DE HIPOTECA, DE PRENDA

 

SOCIEDADES MERCANTILES

Las Sociedades mercantiles es una persona moral y al efecto son entes jurídicos ficticios, abstractos, figuras de derecho incorpóreas pero capaces de derechos y obligaciones; se crean con algún tipo de fin (comprar, vender, ofrecer servicios, etc.) 

I.- Sociedad en nombre colectivo;

II.- Sociedad en comandita simple;

III.- Sociedad de responsabilidad limitada;

IV.- Sociedad anónima;

V.- Sociedad en comandita por acciones, y

VI.- Sociedad cooperativa.

INVERSION EXTRANJERA

La inversión extrajera directa es la que realizan personas físicas y morales extranjeras para el establecimiento, mantenimiento o desarrollo de toda clase de actividades económicas. La inversión extrajera indirecta es aquella efectuada, generalmente, a través de préstamos entre gobiernos o de organismos internacionales a gobiernos o empresas públicas, o bien mediante la colocación de valores bursátiles oficiales del país receptor del crédito en las bolsas de valores de la nación que concede el mismo. Sirve para contribuir al desarrollo nacional.

Actos jurídicos que los extranjeros están autorizados para realizar independientemente de su calidad y característica migratoria.

1. Adquirir, fuera de la zona restringida, bienes inmuebles urbanos, rústicos y derechos reales sobre los mismos. En la zona restringida el extranjero no puede adquirir el dominio directo de bienes inmuebles, pero si los derechos a través de fideicomiso sin constituir derechos reales.

2.  Adquirir títulos y valores de renta variable.

3.  Adquirir acciones o partes sociales de sociedades mercantiles o civiles.

4.  Adquirir activos de sociedades para realizar actividades empresariales.

FIDEICOMISO

Es un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una institución fiduciaria. La persona que destina los bienes de su propiedad a un fin recibe el nombre de fideicomitente, la institución que realiza el fin se llama fiduciaria, las personas que reciben el provecho del fideicomiso se denominan fideicomisarios.

Para que surta sus efectos contra terceros se requiere:

a.    Si es sobre bienes inmuebles se debe inscribir en el RPP.

b.    Si es mueble desde que estén en poder de la fiduciaria.

c.     Si son títulos nominativos desde que se endose a la institución fiduciaria.

d.     Si se trata de un crédito desde que el fideicomiso sea notificado al deudor.

PROPIEDAD EJIDAL.

Modos de transmitir los derechos o propiedad ejidal

1 enajenar sus derechos parcelarios a avecindados del mismo u otros ejidatarios

2 Venta legal de la tierra (propiedad privada).